Relembrar é viver – Bolha Imobiliária em Brasília

Postado originalmente em 13/5/2010

Se eu puder dar um conselho a alguém é: não compre imóvel em Brasília, não está na hora de comprar, você não vai fazer um bom negócio e nem vai ficar rico investindo em imóveis. Tenho certeza que vários investidores/especuladores amadores e pessoas que não entendem nada de mercado irão me ridicularizar. Tenho até evitado comentar neste assunto em rodas de amigos porque as pessoas estão cegas e acreditam que os imóveis continuarão valorizando ao ritmo de 20 a 30% ao ano, descontada a inflação. Isso é impossível.

A lógica não permite esse tipo de acontecimento. Qualquer desvio exagerado na curva de preços de mercado de um determinado bem tende a recuar, ou seja, a bolha vai estourar.

Porque acredito nisto:

1) A razão aluguel/preço do imóvel, que dá o indicativo de valor de um imóvel, deve ser próxima a 1%. Moro em um apartamento na Asa Sul e pago R$ 1.500,00 de aluguel (contrato novo, com menos de 6 meses, ou seja, valor atualizado). O valor venal do imóvel, segundo os classificados e a imobiliária é de R$ 620.000,00. O imóvel tem 50 anos, 2 quartos e 96m2. Pago menos que 0,25% (mais precisamente 0,24%). Ou seja, 413 meses de aluguel correspondem ao valor do imóvel (pouco mais de 34 anos). Os entendidos do assunto dizem que vale a pena comprar um imóvel quando o valor do aluguel seria suficiente para comprá-lo em 10 a 12 anos. Brasília está fora da realidade. Seria razoável pagar até R$ 250.000,00 no apartamento que estou morando, mais que isso é loucura e jogar dinheiro fora. Este cálculo vale para qualquer imóvel em Brasília. Os valores variam de 0,2% a 0,4%. É muito melhor pagar aluguel em Brasília e esperar a bolha estourar.

2) Se você acha que pegar um financiamento é vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., vá fundo. Graças ao excesso de crédito, além de pagar altíssimos juros você estará contribuindo para inflar os preços, só que uma hora este crédito será cobrado ou irá ficar mais restrito e aí você vai descobrir que o apartamento de 500 mil que você comprou não vale mais isso tudo e a sua dívida é muito maior que o valor do apartamento. Mas se você acha que essa é a hora, vá fundo e boa sorte.

3) Quanto mais crédito maior o preço. O crédito imobiliário está crescendo a taxas anuais altíssimas no Brasil, causando um verdadeiro boom de construções, não só em Brasília, em todos os municípios. Isto faz com que haja uma demanda artificial e que fatalmente será interrompida com a escassez do crédito. Com a economia crescendo tudo é muito bonito e muito fácil. Vocês acham que o Brasil irá crescer para sempre ou que uma hora a nossa dívida pública será cobrada (ela não pára de crescer)?

4) Quantas pessoas você conhece que estão comprando apenas para especular? Eu conheço várias. Pessoas que estão jogando na loteria, mas se dizem especialistas, porque acreditam que irão eternamente comprar o ágio por 50.000 e vendê-lo por 100.000 ou 60.000 ou muito mais. Pessoas que se não conseguirem vender o ágio pelo valor que pagaram não terão dinheiro para pagar as parcelas e as chaves do imóvel. Ou seja, apostadores (alguém se lembra do avestruz master ou das fazendas boi gordo, ou da Amway ou do Herbalife, semelhança ou coincidência?).

5) Vocês acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terão um belo susto em breve. A dívida pública bruta está em níveis altíssimos e não pára de crescer.

6) Olhe para Águas Claras e veja quantos edifícios estão sendo construídos. Não temos demanda para tudo isso. Olhem a noite quantos apartamentos estão vazios, com as luzes apagadas, pois seus donos não querem nem alugá-los, apenas querem ver a valorização de 25% ao ano infinitamente (vão levar um belo susto em breve). Estamos tendo um excesso de construções e isso irá cobrar seu preço no futuro, principalmente dos que comprarem imóveis no auge do boom (de 2009 em diante).

Mas, se você não acredita em mim, acredite então nestas pessoas:

1) Corretores: se o seu salário dependesse de quantos negócios você fecha você estaria preocupado com a qualidade dos mesmos? Os corretores vivem de comissões sobre compra e venda. Eles não estão interessados se você vai fazer um bom negócio, ele está interessado se você vai fazer um negócio, e apenas isso. O corretor fala ao mesmo tempo para o vendedor que é a melhor hora de vender e para o comprador que é o melhor momento para comprar. Incoerente não. Faça o teste. Converse com um corretor. Ele é uma pessoa que irá buscar o negócio (e não o melhor negócio) a qualquer custo, ele vive disso.

2) Jornais e revistas: Estes sim irão ser sinceros. Totalmente desinteressados. Vejam as matérias nos jornais: compre imóvel, o melhor negócio. Dinheiro garantido, e outros blá, blá, blá. Todas as matérias pagas. Vejam só quantos anúncios de imóveis há num jornal. É daí, e não das vendas, que vem o sustento destes periódicos. Não se enganem, se eles falarem mal do mercado de imóveis as construtoras deixarão de anunciar neles. Eles nunca farão isso.

3) O Governo: o Governo, altamente corruptível e financiado pelas construtoras, além de fazer propaganda de imóveis com programas públicos altamente desfavoráveis a população está liberando crédito “a rodo” para o setor imobiliário. Primeiro porque está enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificação e que irão acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadão que financiou 100% ou 90% do imóvel, pagando 3 ou 4 vezes o preço que o mesmo vale, acredita ter virado proprietário e fica feliz da vida(ele acha mesmo que é o dono, e não a Caixa Econômica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imóvel mesmo).

4) Os bancos: bom, os gerentes ficam felizes da vida ao te empurrar um empréstimo imobiliário com juros altíssimos para os padrões mundiais. Primeiro porque os mesmos tem metas de vendas de empréstimos, segundo porque te fidelizam ao banco por 20 a 30 anos e terceiro porque banco vive de juros, principalmente os decorrentes de empréstimos seguros, com imóvel em garantia. Não possuem imparcialidade nenhuma.

5) Proprietários de imóveis ou os filhos deles: estes nunca acreditarão que vivemos numa bolha, pois estão virando “milionários” sem fazer força. Pessoas que compraram imóveis ou ganharam estão achando que são ricas, pois acreditam que a bolha irá durar pra sempre. Nunca irão admitir que os preços são irreais. Ah, uma coisa engraçada, no prédio em que vivo os carros, em sua maioria, não são novos, mas os proprietários dos imóveis acham que são “milionários” só por possuir um apartamento.

As mentiras que as pessoas contam:

1) Imóveis nunca caem de preço: vou apenas usar 2 exemplos – Estados Unidos em 2007 (queda no preço em várias cidades) e Japão na década de 90 (até hoje os imóveis não chegaram ao valor daquela época, na qual viviam em uma bolha). Quem tiver interesse pode pesquisar mais a respeito. Há inúmeros casos.

2) Aluguel é dinheiro jogado fora: depende, como falei no início, se você paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se você paga menos de 0,8% como eu está no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda irá comprar com folga no futuro.

3) O Governo está incentivando a compra da casa própria: não a da minha, pois ao jorrar dinheiro em forma de subsídios do minha casa minha dívida e nos financiamentos imobiliários só está fazendo uma coisa, inflando a bolha de preços.

4) Há um déficit habitacional enorme em Brasília: primeiro que sempre houve e mesmo assim os preços não estavam irreais como hoje, segundo que para a classe média e para a classe alta não há déficit, há até excesso de oferta. O que segura o preço são os especuladores e o crédito fácil.

5) Eu preciso de um imóvel: para vencer na vida a pessoa precisa comprar um imóvel. Eu não, você precisa? Eu não vou viver apertado por 30 anos só para dizer que tenho um imóvel, prefiro pagar aluguel e esperar o preço voltar ao normal.

Abraços a todos

Google na mira da Divisão Econômica da União Européia

Ao passo que as tecnologias da informação e comunicação vão adquirindo um alto grau de essencialidade na vida das pessoas, e dessa forma sendo parte quase que simbiótica da vida moderna; é de se respeitar que seja aberta por parte dos setores governamentais dispositivos de regulação, mais especificamente, os dispositivos legais para regular as estruturas de mercado.

A computação na sua forma mais pueril de verossimilhança atinge o intangível nas suas mais diversas formas (Nota do autor: para quem acha que análise e desenvolvimento de sistemas computacionais é mera matemática, faça o exercício de tentar abstrair um sistema simples de registro de notas e verá o quão difícil é implementar esse modelo no mundo ‘real’) através da abstração, que é muitas das vezes difícil de se mensurar o impacto de determinada tecnologia, e até que ponto ela passa a ter o grau de essencialidade o bastante para ser considerada um problema em caso de concentração de mercado.

Esse pequeno prólogo serve para apresentar o problema que a União Européia vem tendo em relação as Search Engine Optimization (SEO), mais especificamente o Google que através de suas ferramentas e inovações através de algoritmos de buscas muito eficientes detém aproximadamente 76% dos acessos como motor de busca no velho continente. E essa é a temática da investigação que a União Européia vem procedendo contra a empresa de Mountain View.

É esperar o rumo das investigações e aguardar o bom senso das autoridades para que seja emanada uma decisão pautada no equilíbrio de mercado e nas boas práticas comerciais, doa a quem doer.

PARA LER

ALAZRAKI, Melly. Google Faces New EU Antitrust Allegations. Disponível em << http://www.dailyfinance.com/story/investing/google-faces-new-eu-antitrust-allegations/19544674/ >> Acessado em 8 Jul 10.

THE ECONOMIC TIMES. Google in EU antitrust crosshairs. Disponível em << http://economictimes.indiatimes.com/infotech/internet/Google-in-EU-antitrust-crosshairs/articleshow/6140904.cms >> Acessado em 8 Jul 10.

MYSLEWSKI, Rik. EU examines Google antitrust complaints ‘very carefully’. Disponível em << http://www.theregister.co.uk/2010/07/07/google_eu_probe_may_soon_be_announced/ >> Acessado em 8 Jul 10.

Gaudin, Sharon. EC exec says Google antitrust probe continues. Disponível em << http://www.computerworld.com/s/article/9178952/EC_exec_says_Google_antitrust_probe_continues >> Acessado em 8 Jul 10.

VALENTINO-DEVRIES, Jennifer. Q&A: What Does Europe’s Antitrust Inquiry Into Google Mean? Disponível em << http://blogs.wsj.com/digits/2010/02/24/qa-what-does-europes-antitrust-inquiry-into-google-mean/ >> Acessado em 8 Jul 10.

BRADSHAW, Tim; TAIT, Nikki. Brussels to look closely at Google probe.  Disponível em << http://www.ft.com/cms/s/2/e2e24334-89e9-11df-bd30-00144feab49a.html >> Acessado em 8 Jul 10.

COMPUTERWORLD. EC exec says Google antitrust probe continues. Disponível em << http://www.techworld.com.au/article/352451/ec_exec_says_google_antitrust_probe_continues >> Acessado em 8 Jul 10.

GAUDIN Sharon. Google’s antitrust probe could prove distracting, analysts say. Disponível em << http://www.computerworld.com/s/article/9161798/Google_s_antitrust_probe_could_prove_distracting_analysts_say >> Acessado em 8 Jul 10.

HOLTZ, Julia. Committed to competing fairly.   Disponível em << http://googlepolicyeurope.blogspot.com/2010/02/committed-to-competing-fairly.html >> Acessado em 8 Jul 10.

Monopoly Wars (IV) – Google x Cidadãos

Declan McCullagh do CNET News acompanha o desenrolar na justica entre cidadãos da Pennsylvania contra a Google Inc. por invasão de privacidade em abril de 2008.

Em especial na matéria, está uma declaração dos advogados dos cidadãos em tela:

“[…]This court’s ruling makes our private property a Google Slave; our property is no longer our own: it is forced to work for another, against its will, without compensation, for the profit of another. The federal court should free slavery, not create it.”

Freedom begins with the right to be left alone. The Borings claim their right, as Americans, to be secure in their property, and to enjoy their property without intrusion or fear of intrusion. Google is a profiteer acting at its own risk for its profit. That is the balancing of it.

Google pooh-poohs the claim, and we understand their argument: Google is just like the “police,” or a “lost driver.” But, in point of fact, with such traditional examples, Google wants us to forget exactly the thing that is at issue: the technology. It is the 21st century panoramic 360 degree “rolling” digital camera, with worldwide publishing through Google’s pervasive indexing system, that gives this issue context…

The recording, indexing, ease of access and dissemination of data–some more or less personal–yields its own social concerns that requires this court’s attention. The Borings ask this court to give meaning to the truth: the expectation of seclusion is not absolute, it is relative. It is not secluded or not secluded, it is the expectation of seclusion from something. The Borings had an overt statement of their expectation of privacy: “Private Road No Trespassing.”

Yet, Google kept coming, tires crunching, and kept recording, and at the barrier of the Borings’ home itself, kept recording, and, with nowhere to continue but to drive into the pool, turned around in the driveway, and kept recording. Google was not on a street, Google was not taking pictures from the street, and no street was in view. But, Google published the pictures anyway, worldwide…[…]”

A questão de intromissão na privacidade das pessoas, e pior, obter lucro através da divulgação de informações sobre essas pessoas, é uma questão a ser tratada de forma urgente por todos os setores governamentais na forma em que estamos a ter em um futuro não tão distante uma superempresa que está, a passos de gigante, tomando o controle absoluto seja da Economia Digital e da Economia da Informação, sem que haja qualquer tipo de dispositivo de controle sobre as intenções dessa empresa, o que é perigoso tanto quanto um monopólio no preços dos bens tangíveis, em que a população fica refém de funcionários que sobrepujam o poder de governo e a liberdade individual sob um slogan simpático do “Don’t Be Evil”.

PARA LER:

McCULLAGH, Declan. Appeals court lets Google Street View suit continue. CNET Website. Disponível em <<http://news.cnet.com/8301-13578_3-10444755-38.html >> Acessado em 25 Abr 10 às 18h26.

Competição, estrutura monopolística e um gole de veneno…

Gerou uma repercussão gigantesca nos mundo da TI bem como no mercado acionário que a Google Inc. está sob investigação na União Européia e nos Estados Unidos por supostas práticas monopolísticas nos setores de buscas e violação de direitos de propriedade.

É no mínimo tardia, mas vêm em boa hora essas investigações da Comissão de Comércio dos Estados Unidos, bem como da Comissão Européia a cerca da Google Inc.

Trata-se como objeto dessa investigação do que já foi discutido aqui no EI sobre o monopólio da informação no qual a Google Inc. é o principal ator; seja atuando como violador de direitos de propriedade divulgando cerca de 10 milhões de obras sem o consentimento dos autores, seja prejudicando em sua Search Engine Optimization (SEO) rivais estratégicos, ou mesmo violando leis de segurança nacional e privacidade utilizando o Google Street View.

Desde Adam Smith em “A Riqueza das Nações” a estrutura monopolística é sempre prejudicial para os consumidores; os quais sempre estarão aprisionados sob a cela a consciência corporativa. E isso é muito mais grave em um mercado sem regulação formal como a internet.

Em um comunicado no blog Microsoft Issues, Dave Heiner vice-diretor jurídico geral da Microsoft, expressa preocupação com a falta de transparência nos negócios da Google Inc.; bem como relembra que a própria Microsoft já passou por processos semelhantes .

[…]The U.S. Federal Trade Commission, the U.S. Department of Justice and the European Commission have all determined that Google is dominant in certain markets, including search advertising. In late 2008 the DOJ was prepared to go to court to block Google’s attempt to partner with its largest search rival, Yahoo!.  Last year the DOJ told a federal court that Google’s book search plan is anticompetitive in several respects. (One big problem is that Google would help itself to essentially exclusive rights to tens of millions of books—effectively locking out everyone else.) […]

[…]They look to competitors in the first instance to understand how particular markets operate, the practices of dominant firms and the competitive significance of those practices[…]

[…]Ultimately what’s important is not who is complaining, but whether or not the challenged practices are anticompetitive.[…]

Nas entrelinhas, fica fácil de entender que a Microsoft passou o copo para o lado, e a Google Inc. que tem como slogan a frase “Don’t Be Evil” está fadada a tomar o seu primeiro gole de veneno.

PARA LER

BOL TECNOLOGIA. Microsoft diz que ações do Google despertam questões antitruste. Disponível em << http://noticias.bol.uol.com.br/tecnologia/2010/03/01/microsoft-diz-que-acoes-do-google-despertam-questoes-antitruste.jhtm >> Acessado em 7 Mar 10 ás 17h40.

HEINER, Dave. Competition Authorities and Search. Microsoft of The Issues. Disponível em << http://microsoftontheissues.com/cs/blogs/mscorp/archive/2010/02/26/competition-authorities-and-search.aspx >> Acessado em 5 Mar 10 ás 13h37.

THE UNITED STATES. Departament Of Justice. Disponível em << http://www.justice.gov >> Acessado em 5 Mar 10 ás 14h18.

THE UNITED STATES. Departament Of Justice. The Authors Guild, Inc., et al. v. Google, Inc. Antitrust Division. Disponível em << http://www.justice.gov/atr/cases/authorsguild.htm ou http://www.justice.gov/atr/cases/f250100/250180.pdf >> Acessado em 5 Mar 10 ás 18h06.

THE UNITED STATES. Departament Of Justice. Resolves Justice Department’s Antitrust Concerns,

Competition is Preserved in Markets for Internet Search Advertising. Disponível em << http://www.justice.gov/atr/public/press_releases/2008/239167.htm >> Acessado em 7 Mar 10 ás 00h04.

THE UNITED STATES. Departament Of Justice. Joint Status Report On Microsoft’s

Compliance With The Final Judgments. Antitrust Division. Disponível em << http://www.justice.gov/atr/cases/f256100/256108.htm >> Acessado em 6 Mar 10 ás 02h42.

EUROPEAN COMISSION. Commission clears proposed acquisition of DoubleClick by Google. Disponível em << http://europa.eu/rapid/pressReleasesAction.do?reference=IP/08/426&format=PDF&aged=1&language=EN&guiLanguage=en >> Acessado em 6 Mar 10 ás 13h44.

EUROPEAN COMISSION. Disponível em << http://ec.europa.eu/index_en.htm >> Acessado em 5 Mar 10 ás 07h43.

THE UNITED STATES. Federal Trade Commission Closes Google/DoubleClick Investigation. Federal Trade Commission. Disponível em << http://www.ftc.gov/opa/2007/12/googledc.shtm >> Acessado em 2 Mar 10 ás 09h02.

THE UNITED STATES. Supplemental Statement In Support of Complaint and Request for Inquiry and Injunctive Relief Concerning Unfair and Deceptive Online Marketing Practices. Federal Trade Commission. Disponível em << http://www.ftc.gov/os/comments/behavioraladvertising/071112cdduspirg.pdf >> Acessado em 2 Mar 10 ás 21h55.

THE UNITED STATES. Blueprinting the Information Valet Economy. Federal Trade Commission. Disponível em << http://www.ftc.gov/opp/workshops/news/docs/densmore.pdf >> Acessado em 5 Mar 10 ás 22h59.

Google e a ameaça do monopólio da informação

Um tema bastante recorrente na era da Economia Digital é a ameaça do monopólio da informação, mais especificamente em relação às Search Engine Optimization (SEO) que são os motores de busca na internet.

Como já foi colocado neste espaço anteriormente, há uma preocupação em relação aos monopólios na economia digital, e a União Européia através de diversos estudos no que tange a aplicabilidade das leis anti-truste está se movendo para combater desde o navegador inoportuno instalado automáticamente através do sistema operacional, até um portal de buscas que apresenta resultados que ofuscam os demais concorrentes ou mesmo distribuí livros gratuitamente – e com intereses comerciais- sem qualquer autorização dos autores. É um assunto que ainda vai ser bem debatido nos próximos anos.

PARA LER:

Tiago Dória – Alguém sempre paga a conta da internet

Estadão – Europa avalia queixas contra Google‏

Estadão – UE pede explicações a Google por acusações de prejudicar concorrência

Edge

Um ótimo site de informação sobre discussões intelectuais nesse terceiro milênio a respeito de comunicação digital é o Edge.

O site contém diversos ensaios de intelectuais que discutem desde política até artes, passando pela internet e a revolução da informação.

No site do Estadão está hospedado um blog chamado Gabi e Croc que faz diversos reviews de matérias abordadas no Edge. Chama a atenção um infográfico postado sobre como a internet está mudando a forma de pensar das pessoas de George Dyson.

O google está nos tornando estúpidos?

Uma sugestão de leitura sobre Economia da Informação, mas especificamente sobre dispersão e concentração de informações é o ótimo artigo do pensador, ensaísta especializado em economia e negócios, e ex-editor da Harvard Business Review Nicholas Carr.

Em seu artigo publicado em agosto de 2008 na revista Atlantic com o título de Is Google Making Us Stupid ? onde ele traça diversos paralelos sobre a forma em que a informação está mais acessível e democratizada nos dias de hoje, mais especificamente em uma reflexão sobre os motores de busca e a capacidade de dispersão e concentração devido à avalanche de informações as quais somos submetidos a cada dia.

No começo do artigo ele traça um paralelo entre o filme 2001: Uma odisséia no espaço quando ele traz uma passagem do supercomputador HAL e o controle artificial e o descontrole humano. Carr explica que com o advento das novas tecnologias, e aprimoramento das ferramentas de busca mediante a navegação em busca da informação, antes feitas em bibliotecas por horas a fio em busca de uma referência, hoje é feita em questão de minutos graças a montanhas de pentabytes espalhadas pela a internet.

Porém, na visão de Carr, essa acessibilidade à informação tornou o ser humano pouco capaz de selecionar a informação, bem como pouco capaz de manter o foco em atividades que demandem atenção contínua como a leitura de um livro por exemplo. O fato de essas tecnologias trazerem um quociente de informações gigantesco em questão de segundos alimenta também o ramo de propaganda, que, ao mesmo tempo direciona para a informação pertinente; ela também mapeia nossa navegação direcionando propaganda personalizada.

Um paralelo muito interessante realizado por Carr foi de que a dispersão e a falta de foco e concentração durante a navegação na web estão atrapalhando até questões relativas à cognição e a capacidade de aprendizado e sintetização dessa informação, tamanho grau de redução do conhecimento em si para gerar informação; isso é bem conhecido em Arquitetura da Informação mediante a utilização de técnicas de usabilidade, como, redução de texto para páginas em formato web.

Uma passagem no artigo é a similaridade da eficácia taylorista com extrema eficiência da atividade de leitura, que antes deveria ser criteriosa e abdicada de pressa, e hoje tão suprimida pela a falta de tempo dos navegantes da rede.

Na visão do autor para o Google “a informação é uma espécie de commodity, um recurso utilitário que pode ser minerado e processado com eficiência industrial. Quanto mais peças de informação nos pudermos acessar, mais rápido podemos extrair o seu conteúdo, e nos tornaremos pensadores mais produtivos”

Para aqueles que acham que Nicholas Carr é um cético de tecnologia, um dos velhos nostálgicos, leiam o artigo livre de preconceitos, pois, no mínimo, é uma leitura de reflexão em meio a torrente de informações a que somos bombardeados todos os dias, sejam pelo o imediatismo e sensacionalismo dos jornais, bem como a superficialidade e a abreviação precoce das páginas de internet; afinal de contas não queremos nos tornar pessoas panquecas [1] que são vastas lateralmente, mas rasas em conhecimento.

[1] – Adaptação do autor para o termo “Pancake People“.